Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

An der angespannten Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt hat sich in den letzten Jahren wenig geändert. Vor allem in Großstädten fehlen Wohnungen. Schon in der letzten Legislaturperiode hatte die Große Koalition daher eine steuerliche Förderung für den Neubau von günstigen Mietwohnungen geplant, die dann jedoch wegen des Widerstands der SPD im Sand verlief. Nun hat die Bundesregierung den Plan in etwas abgewandelter Form wieder aufgegriffen und einen Gesetzentwurf zur Einführung einer befristeten steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vorgelegt.

Im Vergleich zum ersten Anlauf für die Sonderabschreibung sind die Abschreibungssätze bei der Neuauflage niedriger ausgefallen. Dafür ist diesmal keine Beschränkung auf ausgewiesene Fördergebiete mehr vorgesehen. Die steuerliche Förderung für Mietwohnungen hat die Koalition im Koalitionsvertrag festgeschrieben, sodass diesmal gute Chancen für eine Umsetzung bestehen. Welche Randbedingungen für die Förderung vorgesehen sind, haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Neubau: Eine Sonderabschreibung ist nur möglich, wenn die Immobilie neu hergestellt oder als Neubau angeschafft wird. Ein Gebäude gilt als neu, wenn es bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Als Anreiz für eine zügige Investitionsentscheidung wird die Sonderabschreibung zudem auf Gebäude beschränkt, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021 gestellt wird. Auch bei der Anschaffung eines neuen Gebäudes kommt es auf das Datum des Bauantrages an. Der Zeitpunkt der Fertigstellung spielt dagegen für die Sonderabschreibung keine Rolle. Allerdings kann die Sonderabschreibung erstmals im Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung erfolgen.

Sonderabschreibung: Die Sonderabschreibung soll im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu 5 % betragen. Zusammen mit der regulären Abschreibung können somit innerhalb des Förderzeitraums insgesamt bis zu 28 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt werden.

Baukostenlimit: Wohnungen mit hohem Standard bedürfen nach Ansicht der Regierung keiner staatlichen Förderung und werden vollständig von der Förderung ausgeschlossen. Die Förderung setzt daher die Einhaltung einer Baukostenobergrenze von 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche voraus, wovon maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gefördert werden. Die Grenzen gelten ausschließlich für das Gebäude selbst. Grundstück und Außenanlagen bleiben unberücksichtigt. Fallen höhere Anschaffungs- oder Herstellungskosten an, fällt die Förderung ohne jeden Ermessensspielraum komplett weg. Das gilt auch bei einer späteren Überschreitung der Obergrenze durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Zweckbindung: Begünstigt sind nur die Kosten, die anteilig auf die Wohnfläche entfallen. Betrieblich oder anderweitig genutzte Gebäudeteile sind von der Förderung ausgeschlossen. Außerdem müssen die begünstigten Flächen mindestens 10 Jahre nach Fertigstellung der Vermietung zu Wohnzwecken dienen. Die Einhaltung der zehnjährigen Zweckbindung muss der Immobilienbesitzer nachweisen, und zwar auch dann, wenn das Gebäude innerhalb der 10-Jahres-Frist veräußert wird. Ein Verstoß führt zur rückwirkenden Streichung der Sonderabschreibung.

Befristung: Neben der Beschränkung auf Bauanträge zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021 kann die Sonderabschreibung letztmalig im Jahr 2026 in Anspruch genommen werden. Um die volle Sonderabschreibung zu nutzen, muss die Wohnung also spätestens im Jahr 2023 fertiggestellt sein.

Fördergelder: Die Sonderabschreibung kann nicht in Anspruch genommen werden, wenn das Gebäude unmittelbar mit Mittel aus öffentlichen Haushalten gefördert wurde. Außerdem wird die Sonderabschreibung nur gewährt, soweit die EU-rechtlichen Voraussetzungen zu De-minimis-Beihilfen eingehalten sind. Insbesondere darf dazu der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfe in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen 200.000 Euro nicht übersteigen. Bei dieser Höchstgrenze sind auch andere an das Unternehmen gewährte De-minimis-Beihilfen gleich welcher Art und Zielsetzung zu berücksichtigen.